车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区，王先生站在(zài)自家车位前，手里那份2018年签下的(de)《车位使用权转让协议》已经泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量(dǎliàng)着他：“您说这(zhè)是您的车位？光凭这张纸，我们可没法确认……” 这不是(búshì)王先生一个人的(de)尴尬。在长沙，乃至全国许多城市，当业主为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题(nántí)。 2018年，王先生以18万元的价格买下了(le)这个车位，当时拿到手的，只有一份合同和一张(yīzhāng)发票。六年过去，开发商注销了，物业也换了新面孔。当他(tā)兴冲冲地去(dìqù)办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下(lánxià)：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻，我觉得自己像个‘黑户(hēihù)’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次呢？合同(hétóng)(hétóng)要是丢(diū)了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的还有刘先生。他去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙(máng)。他花近20万元买的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全(ānquán)就行，没想那么多(duō)。”但他心里也打鼓：“这(zhè)合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了(le)？” 更无奈的是袁先生。他买的二手房，车位(chēwèi)是原(yuán)房主“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么凭证也没有。“全靠原房主带我(wǒ)去物业‘刷脸’才做了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法(wúfǎ)证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道(dào)出(chū)了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的(de)担忧，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商(kāifāshāng)和业主就因地下车位权属(quánshǔ)之争对簿公堂(duìbùgōngtáng)。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用(shǐyòng)”，相对平衡了双方权益。 诸如此类问题(wèntí)，也折射出众多业主面临的共同困境(kùnjìng)：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易(jiāoyì)模式的漏洞和隐患。 为什么不给车位也发个像房产证(fángchǎnzhèng)一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现背后(bèihòu)有复杂的现实原因。 ——“办证”门槛高(gāo)。 根据《民法典》第(dì)二百七十五条，能拥有独立产权、办理不动产权证的车位，必须是需经(xūjīng)规划部门(bùmén)批准并在《建设工程(jiànshègōngchéng)规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准。 ——“办证(bànzhèng)”成本高企。 “非产权车位”如果要办产权证的话(dehuà)，需要补缴土地出让金及增值税(zēngzhíshuì)，这笔费用不菲。从成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容(nèiróng)，非产权车位补缴土地出让金以基准(jīzhǔn)地价(dìjià)为基准，地下一层(yīcéng)车位需补缴实际占地面积(zhàndìmiànjī)的3%（结建(jiéjiàn)车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元(yuán)/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权权属(quánshǔ)不清晰。 大多数开发商(kāifāshāng)在出售车位时，实际出售的并不是(búshì)产权，而是“使用权”。特别是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法(wúfǎ)办理产权证。 “本来车位就是个(gè)‘位置’而已，我们和业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示(biǎoshì)。 而(ér)对于车位的权属问题，大多数业主(yèzhǔ)在购买时并没有(méiyǒu)提出异议。长沙一位不愿具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君，现在的开发商很少冒法律(fǎlǜ)风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商以(yǐ)长租名义拒绝出售车位，或强制(qiángzhì)要求业主必须购买车位才能租赁(zūlìn)，都可能涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给交房” 相要挟，则可能构成《反垄断法》禁止(jìnzhǐ)的搭售行为(xíngwéi)。 王先生们的焦虑，如何化解？开发商的高(gāo)成本压力，又如何平衡？近年来(jìnniánlái)，长沙等地开始探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权公证备案(bèiàn)平台”。业主通过(tōngguò)人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这相当于为合同加了(le)一道“公信力保险”，便于后续查询和(hé)二手交易核验。 为每个(měigè)车位赋予不可篡改的(de)数字身份证的车位数字登记(dēngjì)管理平台也已上线。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码(wèimǎ)”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权公证(gōngzhèng)备案法律效力如何？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛(liútiānpèi)律师在接受橘洲君采访时表示：“公证备案和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与(yǔ)“不动产登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系(tǐxì)，与现有(xiànyǒu)法规的衔接还需完善。 新探索也面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字的东西万一(wànyī)系统坏了、信息(xìnxī)泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和(hé)中小开发商也是考量。 民生无小事。如何让“数字确权”从可行走向普及，真正(zhēnzhèng)替代(tìdài)“合同焦虑”？ ——政府(zhèngfǔ)引导与政策衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确数字登记/公证(gōngzhèng)备案的法律地位和操作规程，探索与未来(wèilái)可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与公信力(gōngxìnlì)建设。 推动(tuīdòng)公证(gōngzhèng)备案平台与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询打印点，方便不熟悉手机的业主(yèzhǔ)获取纸质版凭证(píngzhèng)。 ——法规完善(wánshàn)与标准统一。 在《民法典》框架下(xià)，进一步细化车位使用权流转、登记、保护的细则，为数字确权提供坚实的法律支撑。推动建立(jiànlì)统一的登记信息(xìnxī)标准和查询系统。 ——市场(shìchǎng)参与方协同。 鼓励开发商在销售环节(huánjié)主动引导业主进行登记/备案，将其作为提升服务、保障交易透明度的举措(jǔcuò)。物业公司应积极接入并利用好这些平台(píngtái)，提升管理服务水平。 车位的价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属(guīshǔ)。当(dāng)泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒(guāngmáng)初现却仍显朦胧，我们(wǒmen)呼唤的，是技术创新、法律(fǎlǜ)完善与治理智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮 校读/肖应林(xiàoyīnglín) 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃